logo

Aterrar un gran: preservació, desenvolupament privat

Fa dos anys, Nature Conservancy va anunciar triomfalment una complexa transacció immobiliària, un acord de 64 milions de dòlars en què va adquirir 215 acres de sorra oberta rara. Els funcionaris de conservació ho van aclamar com 'una victòria important per a la conservació a Martha's Vineyard', part d'una campanya per salvar els 'últims grans llocs' de la Terra.

velocitat mitjana de marxa per edat

The Conservancy, coneguda per comprar i mantenir terra crua a perpetuïtat, no va optar per la preservació al 100 per cent en aquest cas.

En canvi, com a part de l'acord, la Conservació va posar restriccions que limitaven algun desenvolupament a la terra acabada de comprar i després en va revendre immediatament la meitat a altres, obrint el camí per a cases de vacances de Gatsbyesque a la platja verge i els prats. Entre aquests compradors hi havia un parell de magnats del programari d'Oracle, un executiu jubilat de Goldman Sachs i el còmic David Letterman.

'És un últim gran lloc per a David Letterman', va bromear l'antic executiu de Conservancy David Morine, ara un dels seus crítics.

Per la seva banda, els funcionaris de Conservancy defensen l'acord com un que va preservar la meitat de la terra i va evitar un desenvolupament més dens de l'altra meitat.

Una mirada més propera a l'acord serpentí revela una altra faceta inesperada: la transacció es basava en un regal benèfic de 18,5 milions de dòlars fet a Conservancy dos dies abans del tancament, segons entrevistes amb persones implicades en la compra. The Conservancy va utilitzar el regal per comprar la terra a entitats empresarials propietat de la mateixa família que va donar els diners. Aquesta sèrie de transaccions permet que la família sol·liciti una deducció fiscal de 18,5 milions de dòlars, segons un portaveu de la família.

El regal no seria deduïble segons les normes de l'Internal Revenue Service si es fes amb una restricció vinculant que s'hagués d'utilitzar per completar l'acord de propietat. Els funcionaris de Conservancy van dir que no hi havia cap restricció a la donació. Van dir que l'acord no infringia cap regla de l'IRS i representava un 'ús d'incentius fiscals per a la conservació que servia al bé públic'.

No obstant això, un advocat de Conservancy, Hans P. Birle, va dir en una entrevista separada que els diners es van utilitzar per 'tancar la bretxa' entre compradors i venedors.

Com va acabar la Nature Conservancy, abans coneguda com 'l'agent immobiliari de la natura', obrint un camí per a cases de mida turística en terrenys ambientalment sensibles a Martha's Vineyard? La història complicada es remunta a més d'una dècada.

L'any 1990, els desenvolupadors de Boston Neil W. i Monte J. Wallace es van acostar als funcionaris de l'illa amb un pla per reparcel·lar una propietat històrica al costat de l'oceà coneguda com Herring Creek Farm per tal de construir 54 habitatges. Quan els funcionaris tímids pel desenvolupament van rebutjar el pla, els Wallace van impugnar la decisió en set demandes. Van perdre cada cop.

El novembre de 1999, l'empresa de desenvolupament de Letterman, MV Regency Group, es va oferir a comprar Herring Creek Farm. El seu agent va prometre una construcció limitada: sis cases ecològiques al costat del mar. Més de la meitat de la propietat (115 acres) es donarà a l'Institut de Gestió de Recursos i Agricultura Agrícola, una petita organització local sense ànim de lucre, per crear un projecte de demostració agrícola per a nens, va dir un funcionari de l'institut.

Però la proposta de Letterman va languir a causa de la forta oposició local al desenvolupament del lloc. La família Cohan, els propietaris originals que van vendre als Wallace, van poder bloquejar l'acord fins al 2010 perquè tenien una primera opció per recomprar el terreny. Els Cohan es van oposar a 'qualsevol desenvolupament', va dir Joseph Shea, un advocat de la família Cohan.

'Sempre hem volgut menys desenvolupament en lloc de més', va dir ahir Shea.

L'any 2000, Conservancy, que tenia un interès de llarga data en la propietat, va fer en silenci la seva pròpia oferta als Wallace. The Conservancy va dir que planejava mantenir i preservar la meitat de la superfície i vendre la resta a 'compradors de conservació' que acceptarien les restriccions de desenvolupament de la terra. The Conservancy va convèncer els Cohan d'aprovar l'acord, van dir els funcionaris de Conservancy.

Després que Conservancy expressés el seu interès, els Wallace van fer saber a la petita comunitat insular que la respectada organització ambiental sense ànim de lucre era un comprador potencial, segons Stuart R. Johnson, el portaveu de la família Wallace. Amb la Conservancy a la foto, els Wallace van poder satisfer finalment el seu desig d'aconseguir una reparcel·lació que augmentaria el valor de la seva propietat.

Julia Wells, que va cobrir la saga Herring Creek Farm per a la Martha's Vineyard Gazette, va dir que Johnson va utilitzar el nom de Conservancy per ajudar a influir en els vots a la comissió de zonificació.

'Se'ls va dir a les persones clau' a la comissió que els Wallace no construirien la propietat sinó que pretenien vendre la terra a Conservancy, va dir Wells. 'Ells sí que van influir en la votació d'aquesta manera'. Johnson va dir: 'Podria haver dit això en l'últim quart del procés'. Però va dir que altres factors també van influir en la votació, inclòs el desig d'acabar amb el llarg enfrontament.

Els funcionaris de Conservancy van dir que no sabien que el nom de la seva organització era utilitzat pels Wallace amb la comissió de zonificació i que 'no vam tenir, ni vam intentar, tenir una influència especial sobre els funcionaris públics'.

La comissió va votar 7 a 6 per donar permís als Wallace per construir 33 cases al terreny. La reparcel·lació va augmentar el 'valor de mercat just' estimat de la propietat a 78 milions de dòlars, o 363.000 dòlars l'acre, una prima considerable per sobre dels 64 milions de dòlars, o 298.000 dòlars l'acre, que finalment va oferir Conservancy.

Això permetria als Wallace sol·licitar una deducció de l'IRS de 14 milions de dòlars per la diferència, en virtut de les disposicions fiscals que permeten aquestes deduccions per 'vendes a ganga' a organitzacions benèfiques.

Johnson va dir en una entrevista que els Wallace consideraven la deducció com una manera 'd'alleujar el dolor dels impostos' i el 'clavament' de l'acord.

Amb la reparcel·lació a la mà, es va avançar una transacció complicada, tan complicada que fins i tot alguns participants diuen que no entenen tots els seus aspectes. Van trigar nou mesos a tancar-se.

El preu de compra de 64 milions de dòlars es va reunir a partir de moltes peces.

Uns 45 milions de dòlars provenien d'una col·lecció variada de compradors: l'institut agrícola; l'executiu retirat de Goldman Sachs, Daniel W. Stanton i la seva dona, Mary; els gurus tecnològics de l'empresa de programari Oracle Roger Bamford i Denise Lahey; i MV Regency Group de Letterman.

Això va deixar 18,5 milions de dòlars que la Conservancy havia d'aconseguir per satisfer el preu de compra de 64 milions de dòlars dels Wallace.

El 10 de juliol de 2001, Real Estate Equities LP, una empresa propietat de Wallace, va donar un interès parcial en una altra associació familiar, coneguda com Windsor at Hauppauge LP, a la Fundació Wallace, els administradors de la qual són els germans Wallace. Els interessos es van valorar en 18,5 milions de dòlars.

El 18 de juliol de 2001, la fundació va donar 18,5 milions de dòlars a Conservancy. Dos dies després, Conservancy va col·locar 64 milions de dòlars en garantia per a la compra.

Els funcionaris de Conservancy i Johnson van dir inicialment que una clau de l'acord era la donació de 18,5 milions de dòlars. Johnson es va referir a això com 'la part del regal' de la transacció.

Més tard, els funcionaris de Conservancy van negar que el regal estigués lligat a la compra. Van dir que la Fundació Wallace va desenvolupar la seva estratègia fiscal sense consultar a Conservancy.

'Havíem de trobar 18 milions de dòlars en algun lloc', van dir els funcionaris de Conservancy en un comunicat, 'però els fons podrien haver vingut de qualsevol persona interessada en la conservació de Martha's Vineyard'.

Mike Dennis, el conseller general de Conservancy, va dir que mai hi va haver una 'obligació legal' per a la seva organització d'utilitzar els 18,5 milions de dòlars per comprar la granja.

'És una distinció enorme', va dir. 'Perquè si ho fas d'una manera, és admissible, acceptable i fet tot el temps. Si ho fas d'una altra manera, has incomplert la llei”.

Una sentència de l'IRS de 1972 estableix que perquè es permeti una contribució com a regal deduïble d'impostos, 'no hi pot haver cap expectativa d'obtenir un benefici financer proporcional a canvi'. L'IRS té disposicions addicionals que regulen els regals de les fundacions familiars per evitar l'autogestió dels seus membres, com ara l'ús de donacions benèfiques per beneficiar-se.

Al final, la Conservancy, els Wallace i els compradors privats van sortir com a guanyadors. A més del preu de venda de 64 milions de dòlars, els Wallace van guanyar 32 milions de dòlars en exempcions fiscals.

The Conservancy va acabar amb 102 acres del que anomena les 'parcel·les més importants ecològicament' de la terra, que té previst restaurar. L'organització també va obtenir un lot escollit per valor de diversos milions de dòlars destinats al desenvolupament d'una casa de luxe.

'És una victòria real', va dir el president de Conservancy, Steven J. McCormick. 'Només l'1 per cent de l'ecosistema dels prats de sorra roman al món'.

El portaveu de la família Wallace, Johnson, va elogiar la donació de 18,5 milions de dòlars com 'probablement el regal més gran de la història de la Commonwealth i, sens dubte, de la història de Martha's Vineyard'. Un anunci de Conservancy publicat al Wall Street Journal el maig passat va saludar els Wallace com un dels set principals donants de la seva campanya 'Last Great Places'.

Letterman va adquirir una de les antigues cases de Wallace, una estructura extensa de 4.750 peus quadrats en 24 acres amb vistes a l'Edgartown Great Pond. Es troba a poca distància a peu d'una platja privada de l'oceà vorejada per praderies on hi ha àguiles pescadores, mussols d'orelles curtes i trinxells.

A principis de l'any passat, Stanton va començar a excavar una mansió de 14 milions de dòlars que aviat s'assemblava a un complex turístic de gamma alta.

Es preveuen cinc més.